Alternativas a los bienes raices

 

Uno de los activos más usados para invertir son los bienes raíces (casas, departamentos, hoteles, centros comerciales, naves industriales, hospitales, etc.). Todos hemos escuchado la historia del tío del amigo que se da la buena vida y vive de las rentas. O en grado más cercano, algunos de nuestros conocidos tienen casas/departamentos/locales y las rentan para tener ingresos extra.

 

Hay muchos motivos para invertir en bienes raíces, destacan:

 

1) Seguridad: tener una casa garantiza, por lo menos, un lugar donde vivir. Un local comercial nos da cierta seguridad económica.

2) Rentas: arrendar bienes raíces permite diversificar los ingresos; incluso vivir de las rentas (como el tío).

3) Protección contra la inflación: normalmente las rentas y el valor de los bienes inmuebles aumenta con el tiempo a un ritmo inflacionario. Es importante señalar que en los últimos 8 años este supuesto no se ha cumplido varias partes del mundo y que el precio de muchos bienes inmuebles no se ha incrementado.

 

Por otra parte, invertir en bienes inmuebles presenta varios retos:

 

1) Precio: para una persona común y corriente no es fácil realizar el desembolso y adquirir una casa o un local comercial; mucho menos para comprar naves industriales, hoteles u hospitales.

2) Liquidez: en caso de necesitar efectivo, vender una casa podría llevar varios meses.

3) Administración: es necesario tener una buena gestión para recolectar rentas, tratar con morosos, cumplir con las obligaciones fiscales, realizar mejoras a los inmuebles, desalojar fiestas, etc.

4) Ocupación: si no se rentan las propiedades no se obtienen ingresos. Para mantener las propiedades rentadas es necesario realizar la promoción de las mismas.

 

Y la pregunta más importante; ¿invertir en bienes raíces vale la pena?

 

El primer paso es hacer cuentas rápidas. Partimos de un portafolio hipotético donde la mitad de las propiedades son departamentos que adquirimos en $800,000 y los rentamos en $6,000 al mes y la otra mitad son locales comerciales que compramos en $600,000 y rentamos en $3,000 al mes:

 

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El rendimiento del 7.71% es bueno, un bono a 2042 paga 6.44% y el UDIBONO a 2046 paga 3.34% + inflación (6.84% estimado). Sin embargo, esto asume que todas las propiedades están rentadas… además no incluye los costos: gasolina para ir a cobrar, abogados para demandar a los morosos, mejoras a las propiedades, impuestos, etc.

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Otro escenario no tan optimista es con una ocupación del 70%:

 

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Por último, un escenario real con una ocupación del 70% y rotación de la ocupación de las propiedades:

 

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Con rendimientos de 5.14% y 4.37% ya no luce tan atractivo invertir en bienes raíces. Peor aún, a ese rendimiento le tenemos que restar los costos.

 

Ahora un caso realizable. Del Reforma obtuve un subconjunto de 15 departamentos en venta y 21 a la renta en 5 delegaciones, próximamente alcaldías, en la Ciudad de México. El resumen es el siguiente:
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Asumimos que compramos departamentos y gastamos, en promedio, $7,933,000 por departamento y que cada departamento mide, en promedio, 217 metros cuadrados. Luego que podemos rentar el metro cuadrado a $168.46 por lo que nuestro ingreso mensual es de $36,447. Al año estaremos ganando $437,720 equivalente a un rendimiento del 5.52%:

 

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El rendimiento de 5.52% es muy poco… es menos que un bono a 5 años. ¡Y mantener un bono es gratis!
Si aplicamos estas cifras al ejemplo real con una ocupación del 70% obtenemos lo siguiente:

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¡Ni los cetes pagan tan poquito! ¿Qué alternativas tenemos?

 

Existen unos instrumentos llamados FIBRAS: Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (vean el ABC de las FIBRAS). Son fideicomiso encargados de rentar, administrar e incrementar un portafolio de bienes inmuebles. El Fideicomiso coloca certificados de participación en las bolsas de valores para que los inversionistas los puedan adquirir. En otras palabras, el fideicomiso se parte en cachos iguales, pequeños y baratos para que todos podamos comprar una parte. De las rentas que se recaban 95% se distribuye entre los inversionistas que tienen los certificados.

 

Los beneficios son:

 

1) Precio: a diferencia de los bienes raíces físicos, las FIBRAS se pueden comprar desde 11 pesos. Eso no es todo, con esos precios tan bajos uno puede comprar certificados de fideicomisos con hospitales, escuelas, centros comerciales, naves industriales, etc.

2) Rentas: te dan las rentas de los bienes raíces. Esto permite diversificar los ingresos; incluso vivir de las rentas.

3) Protección contra la inflación: normalmente las rentas y el valor de los bienes inmuebles aumenta con el tiempo a un ritmo inflacionario. Es importante señalar que en los últimos 8 años este supuesto no se ha cumplido varias partes del mundo y que el precio de muchos bienes inmuebles no se ha incrementado. 

4) Administración: no necesitas andar cobrando rentas, peleándote con inquilinos, etc. Dentro de las FIBAS hay administradores que lo hacen por ti.

5) Ocupación: los administradores de las FIBRAS no solo se encargan de recolectar las rentas; también hacen promoción de las propiedades (quitando a las FIBRAS de hoteles, la ocupación de los bienes inmuebles es mayor al 90% en casi todas las FIBRAS).

6) Liquidez: las FIBRAS cotizan en bolsa, tardas menos de 1 minuto en vender tu participación en los bienes raíces y obtener cash.

 

Puntos en contra:

 

1) Volatilidad: como son instrumentos que cotizan en bolsa, cuando hay algún evento económico desastroso el precio de las FIBRAS cae inmediatamente. Si bajan la calificación crediticia de Estados Unidos, el precio de la FIBRA caerá… aunque la ocupación sea del 100% y cobren todas las rentas a tiempo.

 

Ahora los números, ¿Cuál es el rendimiento de las FIBRAS?

 

Podemos sustituir el concepto de rentas por dividendos para obtener el siguiente cuadro (el alza en el precio es para demostrar que también hay plus y minusvalía en el precio de las propiedades de los Fideicomisos, datos de Bloomberg):

 

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Nada mal, ya estamos ganando lo que un bono a 2042. Si cambiamos las ponderaciones quedaría así:

 

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Ya estamos ganando más que los bonos a 2042. En cifras monetarias quedaría así:

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*Costos de GBM de 0.15% por operación.

 

Suena mejor tener FIBRAS. No sé cuánto cuesta tener un departamento, pero no es necesario calcularlo… el ingreso después de costos de las FIBRAS es mayor que el ingreso antes de costos de rentar un departamento.

 

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Por si alguien anda buscando departamento:

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